Iria y Laura son amigas desde la universidad y compañeras de piso desde hace seis años. Al tercer día de protestas por la vivienda, estas jóvenes de 28 años, que prefieren no dar su apellido, se plantaron en la Puerta del Sol de Madrid, donde, quitando algún relevo ocasional, duermen cada noche. Por...
Iria y Laura son amigas desde la universidad y compañeras de piso desde hace seis años. Al tercer día de protestas por la vivienda, estas jóvenes de 28 años, que prefieren no dar su apellido, se plantaron en la Puerta del Sol de Madrid, donde, quitando algún relevo ocasional, duermen cada noche. Por la mañana acuden al trabajo, una en una clínica de psicología y la otra en una asociación de acompañamiento a menores en riesgo de exclusión. Al cerrar la tienda de campaña, cuelgan una gran cartulina rosa en la que se lee Luego volvemos. Estamos trabajando para nuestro casero.
El mensaje, más allá de la anécdota, resume bien el cambio de tono que se percibe en las acampadas y manifestaciones por la vivienda. Las pancartas, carteles y cánticos ya no apuntan únicamente a los fondos de inversión y grandes tenedores. En la improvisada ciudad de tiendas, lonas y cartones se leen mensajes como Ser casero no es una profesión o Los caseros nos roban el sueldo. Otras advertencias son más explícitas y rezan consignas como Rentistas, se os va a acabar el chollo, o Rentista, escucha, estás en nuestra lista. El lenguaje ha ido ampliando el foco, del gran propietario y el fondo buitre al particular. No es que los primeros hayan desaparecido, sino que los segundos empiezan a ocupar un espacio que hasta hace poco parecía reservado a otros actores del mercado inmobiliario.
¿Qué ha pasado para llegar hasta aquí?
El alquiler está indudablemente dominado por personas físicas, que representan más del 90% de un mercado que, aunque tiende a la concentración, está atomizado. Los datos del Banco de España apuntan a que el 76% de estos particulares tienen una sola vivienda alquilada, mientras que el 15% dispone de dos. Un 7,5% registra entre tres y cinco y el resto (2,4%) atesora más de seis. En paralelo, el alquiler se ha disparado. Según reflejan los principales portales, los precios de oferta han subido más de un 30% desde 2021. Y en Madrid y Barcelona el alza supera el 50%.
Esta realidad, apunta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, se explica principalmente por la falta de un parque público lo suficientemente robusto, y ayuda a entender por qué el foco se desplaza hacia los particulares. “Gestionan la mayoría de las casas y, en general, cobran los precios que hay en el mercado, que son altos”, resume. Gerardo Neistat, director del Observatorio del Alquiler ―impulsado por la empresa Alquiler Seguro― achaca el señalamiento a la escasez de vivienda pública y a la crisis de oferta, dos fenómenos que dejan “entre la espada y la pared” a quienes no tienen la facilidad de acceder al alquiler. En ese momento, continúa Neistat, “se impone el relato, muy ideologizado, de culpar al que queda, es decir, al particular”. Es algo “negativo para la convivencia y tremendamente injusto”.
Javier Gil, doctor en Sociología e investigador en el CSIC, rebate este prisma y celebra que en España se haya empezado a cuestionar un marco ideológico que antes era casi inapelable: “El rentismo ha dejado de gozar de la aceptación social de la que disfrutaba”. En su opinión, se ha resquebrajado el discurso meritocrático de que quien tiene una vivienda en alquiler es porque se lo merece. “La promesa de que el esfuerzo permite acceder a una o varias casas ha perdido credibilidad en un contexto en el que el problema es transversal y afecta cada vez a más gente”. Algo similar plantea Marta Ill-Raga, doctora en Ciencias Políticas por la Universidad de Gante e investigadora asociada a la Universidad Pompeu Fabra, quien apela a la contradicción entre casero e inquilino, que va creciendo a medida que el fortalecimiento económico de unos depende cada vez más de la inestabilidad residencial de otros.
¿Son culpables los caseros del alza de precios?
Iria y Laura, las jóvenes acampadas, pagan cada una 600 euros mensuales por el piso de Arganzuela en el que viven, de casi 70 metros cuadrados y dos habitaciones. “Estamos dando cada mes 1.200 euros a una pareja que ya vive en una casa de su propiedad y que nos subió hace un año el precio en 300 euros mensuales”, explica una de ellas. Para la primera, la renta se come alrededor del 35% de sus ingresos; para la segunda, algo más del 40%.
Montalvo explica que, en general, los caseros cobran lo máximo que pueden. “No de manera coordinada ni como un monopolio, sino por una dinámica de mercado, porque ven que por el inmueble de al lado están pidiendo más dinero”. El catedrático reconoce que los precios son excesivos, ya que lo ideal es que el inquilino pague como mucho un 30% de sus ingresos, pero pide no estigmatizar al arrendador y se pregunta por qué debería tener una función social y suplir una tarea que debe recaer en la Administración. En la misma línea se sitúa Neistat: “El propietario particular está fijando la renta en relación con el alza generalizada de precios”, apunta. Y asegura que la mayoría son personas mayores que necesitan complementar ingresos o particulares que están pagando una hipoteca y sufriendo el encarecimiento del coste de vida.
Esta visión choca con los datos recopilados por Gil, que muestran que los arrendadores se concentran, por norma general, en los tramos de renta más altos. Además de reflejar esa desigualdad, el alquiler contribuye a perpetuarla, al actuar como un mecanismo de segregación económica. El investigador reconoce, no obstante, que muchos particulares compran vivienda o conservan las que han heredado para complementar sus ingresos o ayudar a sus hijos en el futuro. “Es una estrategia coherente de supervivencia”, apunta. “El problema es que esto está pasando en un momento en el que las mayorías sociales cada vez tienen más dificultades para vivir”.
Esa tensión ayuda a explicar por qué, como señala Ill-Raga, muchos propietarios rechazan identificarse con la figura del rentista. El término, explica la investigadora, es “resbaladizo”: engloba tanto a quienes viven exclusivamente de las rentas como a quienes obtienen ingresos adicionales. Pero, a su juicio, que una vivienda no se haya comprado para especular o que su propietario tenga que seguir trabajando no elimina los efectos de esa relación económica. El alquiler, sostiene, “sirve para reforzar un privilegio” cuando las ventajas de unos incrementan la presión sobre los inquilinos. Pese a ello, ambos coinciden en que la respuesta debe buscarse en las políticas públicas y no en juicios morales.
¿Qué hacer?
Los investigadores ven comprensible que quien hereda una vivienda o dispone de una segunda casa la alquile para mejorar su situación o blindar el futuro familiar. Más todavía en un mundo que tiende al individualismo y en el que afloran los fantasmas de la inflación y la incertidumbre económica. “Es normal que quien tiene la posibilidad de obtener rentas se suba al carro”, resume Gil. Por eso, añade, “hay que hacer política pública para impedir que cada cual, a título individual, decida si sube o no a ese carro”. En concreto, propone “acorralar” mediante las herramientas que sean necesarias “cualquier uso antisocial de la vivienda”, ya sea a través de topes de precios, de dotar de más estabilidad y duración a los contratos o de impuestos a las casas vacías y turísticas. Ill-Raga cree que hay una acumulación de vivienda sobrante a costa de la exclusión de una parte cada vez más grande de la sociedad. Por eso, “si queremos que todo el mundo acceda a una casa, además de aumentar el parque público, hay que evitar que la vivienda sea un depósito de valor y de extracción”. “Si alguien quiere invertir, que lo haga, pero no en un bien esencial”, resume.
Montalvo, sin embargo, advierte de que cualquier política que penalice al particular agravará el problema. En un mercado en el que la vivienda pública es escasa y la demanda supera a la oferta, considera que España necesita a esos pequeños caseros para sostener el parque disponible. Si las nuevas reglas hacen que parte de ellos opte por vender sus viviendas o retirarlas del alquiler, alerta, la oferta se reducirá todavía más. Neistat comparte esa preocupación y sitúa el origen del problema en la falta de alternativas públicas. Gil coge el guante y cuestiona esos efectos catastrofistas: “Algunos dicen que, si se interviene el mercado, los caseros cerrarán las viviendas o las llevarán al alquiler turístico y de temporada, pero no es así. Si se regula en todos los ámbitos y no se deja ningún resquicio, los propietarios aceptarán las nuevas reglas o desinvertirán, y eso es algo positivo”.
El choque de fondo también enfrenta dos maneras de entender la propiedad y el derecho a la vivienda. Para Ill-Raga, es necesario cambiar el marco actual, basado en la concepción mercantil de la vivienda como un bien con el que obtener rentabilidad, y avanzar hacia otro que priorice su uso privativo y su función como hogar, con la intimidad, la seguridad y la estabilidad que proporciona. Neistat, por su parte, defiende la posición contraria: el derecho a la vivienda no puede traducirse en una obligación individual para los propietarios, sino que corresponde a las administraciones garantizarlo mediante vivienda pública y asequible, sin cuestionar la legitimidad del alquiler privado como palanca de ahorro.
